Boetevrij aflossen?

0
464
Mr Tjerk Binnema

Veel Nederlanders bezitten een koopwoning. De meeste mensen zullen het geld daarvoor hebben geleend van een bank. De bank zal daarvoor een geldleningsovereenkomst met u sluiten en daarbij wil de bank dan vervolgens een hypotheekrecht krijgen. In de volksmond wordt dit vaak een “hypotheek” genoemd. Voor het uitlenen van het geld ontvangt de bank een rentepercentage. De huidige hypotheekrente is erg laag en veel mensen met een oude hypotheek willen ook voor dergelijke lage rentepercentages in aanmerking komen. Zij willen hun  hypotheek “oversluiten”. Het probleem is echter dat u bij het oversluiten van de hypotheek aan de bank meestal een boete verschuldigd bent omdat u de lening vroegtijdig aflost. Dit zijn vaak hoge bedragen en dit weerhoudt iemand er dus van om een nieuwe hypotheek met een lage rente af te sluiten. Er wordt nu echter in de praktijk geprobeerd middels een gekunstelde constructie onder deze boete uit te komen. Als advocaat krijg ik geregeld de vraag voorgelegd of een dergelijke constructie kans van slagen heeft.

Wanneer u niet alleen een nieuwe hypotheek wilt afsluiten voor een lagere rente, maar uw woning verkoopt, bent u de boete voor de vervroegde aflossing niet verschuldigd. Van het enkel “oversluiten” van een hypotheek is dan namelijk geen sprake. Nu is er een constructie bedacht waarbij de woning aan een bekende wordt verkocht en de woning daarna weer wordt teruggekocht. Zodoende blijf je feitelijk in je eigen woning zitten, maar hoef je de boete voor de vervroegde aflossing niet te betalen, omdat er sprake zou zijn van een “verkoop” en dus niet van het oversluiten van de hypotheek. Als je enkel naar de tekstuele uitleg van de voorwaarden in de hypotheek kijkt, zou hier toch aan voldaan moeten zijn?

Vanuit een juridisch perspectief benaderd, denk ik echter dat dit te kort door de bocht is en zelfs tot grote problemen kan leiden. Het “boetevrij aflossen” geldt immers enkel wanneer er sprake is van een “verkoop” van de woning. In de constructie die nu is bedacht, is er van een werkelijke verkoop geen sprake. Er vinden enkel wat handelingen op papier plaats, maar de woning wordt in werkelijkheid niet door de verkoper verkocht. Een rechter zal bij de beoordeling van de vraag of aan de voorwaarden voor een boetevrije aflossing is voldaan, niet enkel kijken naar de tekst van de voorwaarden. De rechter zal ook beoordelen of voldaan wordt aan de bedoeling die partijen bij de geldleningsovereenkomst hebben. Het doel van de regeling met betrekking tot het boetevrij aflossen, is het mogelijk maken dat iemand zijn woning kan verkopen en in dat geval de boete niet verschuldigd is. Nu er in dit geval in werkelijkheid helemaal geen sprake is van verkoop, denk ik dat de bank terecht kan stellen dat er zich geen situatie voordoet waarin boetevrij afgelost kan worden. Ik heb vernomen dat er momenteel een aantal van deze zaken aan de rechter zijn voorgelegd en ik ben benieuwd naar de uitkomst. Op voorhand schat ik het echter in dat de bank waarschijnlijk in het gelijk wordt gesteld.

Sinds juli van dit jaar gelden er voor hypotheken nieuwe regels op basis van een Europese richtlijn. Hierin worden regels opgenomen voor een boete wegens vervroegde aflossing. In deze regels is bepaald dat een bank geen hogere kosten in rekening mag brengen dan “het werkelijk geleden financieel nadeel”. Voor mensen met een bestaande hypotheek biedt dit echter geen uitkomst. De nieuwe wetgeving is namelijk niet van toepassing op oude hypotheken. Daarnaast denk ik dat veel mensen met een hypotheek in de praktijk ook niet in een voordeligere situatie zullen komen. Veel banken hanteren nu namelijk al het beleid dat zij niet meer in rekening brengen dan het werkelijk geleden financiële nadeel.

De lage hypotheekrente maakt het dus erg interessant om een nieuwe hypotheek af te sluiten. Dit zal de maandelijkse lasten immers behoorlijk drukken. Ik denk echter dat het niet verstandig is om daarvoor de constructie te gebruiken die nu in de praktijk is bedacht. De kans is namelijk groot dat je in een dergelijk geval bij de rechter aan het kortste eind trekt. De rechter zal namelijk ook kijken naar de bedoeling van de bepaling en dat is dat er geen boete verschuldigd is bij verkoop van de woning. In werkelijkheid is daar geen sprake van bij de bedachte constructie en ik acht de kans dus groot dat u in zo’n geval de boete gewoon aan de bank moet betalen. Als dat dan het geval is, heeft u een dubbel nadeel. U hebt dan immers al de kosten gemaakt voor de schijnverkoop, zoals de kosten voor de nieuwe hypotheek en ook de notariskosten. Als daar dan de kosten voor de boete bij op worden geteld, is het maar de vraag of dit opweegt tegen de lagere rente. Als u dus met zekerheid van uw hoge hypotheekrente af wilt zonder boete te moeten betalen, zult u dus daadwerkelijk op zoek moeten gaan naar een nieuwe woning en uw bestaande woning ook daadwerkelijk gaan verkopen.

Tjerk Binnema is advocaat en bekijkt de wereld door een juridische bril.
Heeft u een juridische vraag of weet u een interessant onderwerp voor een column?
Neem dan contact met hem op:
Tel. 058 2030193
info@binnema-advocatuur.nl
James Wattstraat 4 B2 (8912 AR) Leeuwarden

Lees meer informatie op https://binnema-advocatuur.nl/advocaten-diensten/overeenkomsten-contracten/